[연구의 배경 및 목적]

인천광역시는 도시재개발기본계획에 따라 구도심 및 부평일대에 대한 도심재개발사업을 진행할 예정에 있다. 그러나 도심재개발사업의 경제성이 서울에 비하여 상대적으로 불리하고 IMF위기로 인하여 부동산경기가 침체되어 있는 현실을 감안할 때, 인천에서는 목표년도가 2011년으로 설정되어 있는 도시재개발기본계획을 원활하게 수행하기 위해서는 도심재개발사업에 대한 특별한 유도전략이 필요할 것으로 보인다.

한편 인천광역시의 입장에서는 도심재개발을 지역경제의 활성화 수단뿐만 아니라 사회적 활성화 수단으로서도 정책적인 고려를 하여야 한다. 예를 들면 도심내에 부족한 소공원 등 공개공지의 확보와 원주민의 상업활동 및 생활보호, 도심주거기능의 확보 등을 열거할 수 있다.

그러나 이들 목적은 대체적으로 도심재개발사업의 수익성을 감소시키는 방향으로 작용하여 민간부문의 자발적인 도심재개발사업 추진을 어렵게 할 수 있다. 즉 도심재개발사업의 자발적이고 활발한 추진을 위해서는 수익성을 강화하기 위한 다양한 방안을 병행하여야 한다.

본 연구에서는 우선 도심재개발사업과 관련된 문제점을 예상하고 이에 대한 개선방안을 제시한다. 한편 이로 인하여 감소하게 될 도심재개발사업의 수익성을 강화할 수 있는 방안을 제시하여 인천광역시의 도심재개발사업이 활발하게 추진될 수 있도록 하는 데에 목적을 두고 있다.

1. 서 론

2. 도심재개발제도의 시행현황 및 절차

2.1. 도심재개발사업의 필요성 및 문제점

2.2. 도심재개발사업의 유형

2.2.1. 법에 의한 분류

2.2.2. 재개발대상에 의한 분류

2.2.3. 사업추진방법에 의한 분류

2.2.4. 토지취득방법에 의한 분류

2.2.5. 시행주체에 의한 분류

2.2.6. 민간중심의 재개발사업시행 방법

2.3. 도심재개발사업의 추진현황

2.3.1. 도심재개발제도의 변천

2.3.2. 도심재개발사업 시행절차

2.3.3. 도심재개발사업의 추진현황

2.3.4. 인천광역시 도심재개발사업 계획

3. 인천광역시 도심재개발사업의 예상문제점 및 개선방향

3.1. 개요 16

3.2. 도심공동화 및 도심상업의 정체 = 주거용도의 도심입지 유도

3.2.1. 인천의 도심재개발에서 예상되는 문제점

3.2.2. 개선방안

3.2.3. 수익성에 미치는 영향

3.3. 원주민의 낮은 재정착 = 순환재개발방식의 유도

3.3.1. 인천의 도심재개발에서 예상되는 문제점

3.3.2. 개선방안

3.3.3. 수익성에 미치는 영향

3.4. 사업기간의 지연 = 추진절차의 개선

3.4.1. 인천의 도심재개발에서 예상되는 문제점

3.4.2. 개선방안

3.4.3. 수익성에 미치는 영향

3.5. 도심휴식공간의 부족 = 공개공지의 확보

3.5.1. 인천의 도심재개발에서 예상되는 문제점

3.5.2. 개선방안

3.5.3. 수익성에 미치는 영향

4. 개선방안이 수익성에 미치는 영향 분석

4.1. 인천광역시 도심재개발사업의 구역별 수익성 분석

4.1.1. 수익성 평가모형의 구축개념

4.1.2. 기본데이터의 구축

4.1.3. 인천광역시 도심재개발사업의 구역별 수익성 평가

4.2. 개선방향의 시행에 따른 수익성의 변화 분석

4.2.1. 용적율 조정에 따른 도심재개발사업의 수익성 변화

4.2.2. 주거용도비율 조정에 따른 도심재개발사업의 수익성 변화

4.2.3. 공개공지확보비율 조정에 따른 도심재개발사업의 수익성 변화

4.2.4. 분양신청율 향상에 의한 도심재개발사업의 수익성 변화

4.2.5. 순환재개발 및 이주비증대에 따른 도심재개발사업의 수익성 변화

4.3. 수익성 분석결과 요약

5. 도심재개발사업의 활성화방안 제시

5.1. 재정적 측면의 도심재개발사업 활성화방안

5.1.1. 개발부담금의 감면

5.1.2. 취득세의 감면

5.1.3. 건설이자의 인하

5.2. 제도적 측면의 도심재개발사업 활성화 방안

5.2.1. 시행절차의 개선을 통한 사업기간의 단축

5.2.2. 용적율의 차등적용

5.3. 설계적 측면의 도심재개발사업 활성화방안

5.3.1. 지상부의 전시면적 확대

5.3.2. 지하공간의 질적수준 개선

5.3.3. 고층과 저층부의 원활한 연결

6. 정책건의