[연구목적]

1. 구도심을 중심으로 비효율적으로 과다지정되어 있는 상업지역에 의하여 발생하는 여러 가지 문제점을 토지이용현황 분석 및 신문 등 각종 매체를 통하여 분석하여 조명하고,

2. 경제자유구역 등 관련계획을 토대로 상업기능 수요를 추정하여, 인천항 주변 상업지역의 효율적 활용방향을 점검하며,

3. 상업지역의 재조정을 위한 현실적인 사업방안과, 이를 추진하기 위한 제도적 정비방안을 도출하는 것이 본 과제의 목적임.

[주요 연구내용]

- 구도심 상업지역의 건축물 이용현황 및 문제점 분석

- 구도심 상업기능 수요분석 및 효율적 토지이용방향 검토

- 용도지역 재조정을 위한 사업방식 도출

- 도시계획조례 등 제도개선방안 제시

제2장 구도심의 토지이용현황 및 실태

제1절 선행연구 검토

제2절 대상지 일반현황
1. 대상지 일반현황
2. 주상혼재도 변화

제3절 구도심 토지이용 실태
1. 도심기능의 타지역 이전
2. 구도심 건축물의 노후화
3. 구도심 지역의 용도혼재
4. 지역별 종합분석 및 문제점

제3장 구도심 상업지역의 주상혼재 원인

제1절. 용도혼재에 따른 토지이용관리의 한계
1. 상업지역→주거지역의 용도지역 변경 민원
2. 도시환경정비사업에 의한 상업용지→주거용지 변경

제2절 지가추이 분석을 통한 주거용지 선호원인 고찰

제3절 용도지역 지정 검토를 통한 상업지역 적정성 여부
1. 과거 개발계획에 따른 상업지역 변화 양상
2. 용도지역 관련법규의 변화에 따른 주상혼재 증가
3. 용도지역과 건축물 이용현황의 상관성 검토
3. 용도지역과 건축물 이용현황의 상관성 검토

제1절 인구추세에 따른 순수 상업지역 수요 산정
1. 인구변화 현황
2. 상업용지 수요추정 산식의 검토

제2절 장래계획을 반영한 상업지역 수요전망
1. 구도심 상업지역의 토지이용 순화를 위한 정비구역 설정
2. 대상지 블록별 토지이용현황 분석
3. 대상지 내 상업 및 주거의 적정 용도배치

제5장 구도심 상업지역의 토지이용 순화방안

제1절 정비사업에 의한 계획중심의 토지이용관리
1. 정비사업과 연계된 상업지역→주거지역 용도변경 유도
2. “계획”중심의 토지이용관리방식 전환

제2절 용도지역제 개선에 의한 용도순화 유도
1. 용도지역제의 일반적인 문제점
2. 용도지역제의 개선에 의한 용도순화 유도
3. 지구단위계획 수립에 의한 부적격 용도 건축물 조정

제3절 구도심활성화를 통한 상업용지 수요 창출
1. 구도심과 신도심과의 기능적 분담 및 조화
2. 구도심 활성화를 위한 도시재생기본법 등의 제도화
3. 도심관리조직의 육성 및 시민합의기반의 조성
4. 역세권 중심의 입체고밀 복합개발 추진

제6장 맺음말
제1절 연구결과 요약
제2절 결론 및 시사점
제3절 연구의 한계와 향후과제