인천시, 상업지역 주거복합건축물 실태 파악을 통한 관리 개선 방안 마련 필요

주거복합건축물과 용도용적제

최근 인천시는 2024년 12월, 주거복합건축물 건축 시 비주거 의무비율을 기존 20%에서 10%로 완화하였다.
인천시 내 주거복합건축물은 현재 용도용적제로 관리되고 있는데, ‘용도용적제’란 주거복합건축물의 주거연면적 비율에 반비례하여 용적률을 제한하는 제도이다. 용도용적제 적용을 통해 상업지역 공간을 일정 이상 주거 공간으로 사용되는 것을 방지하고 상업지역에 입지한 주거의 과밀화를 막는 것을 목적으로 하고 있다.
이에 본 연구에서는 현재까지 변화된 제도에 따른 건축 실태를 조사하고, 향후 주거복합건축물의 관리를 위한 제도 개선 방안을 제안하였다.

주거용도 위주와 고층고밀 개발

조사결과, 2015년부터 2024년까지 10년간 인천시 상업지역 내 주거복합건축물이 약 1,040동 공급되었고, 이 중 80% 이상의 건물이 공동주택, 오피스텔, 생활숙박시설 연면적 비율이 90% 이상인 건축물로 나타났으며, 원도심으로 한정 시에는 86%로 나타났다.
또한, 주거복합건축물의 평균 용적률이 700% 정도인데, 용적률 800% 이상의 건물 비율이 34%로 고밀개발이 이어지고 있어, 주거복합건축물이 상업지역의 지배적인 경관이 되고 있다.
그러나 고층의 주거복합건축물이 도로 등 기반시설이 부족한 지역에 밀집하면서 교통 혼잡, 주차난, 영구 음영 발생 등 주거환경으로서 적합하지 않은 환경을 양산하고 있다.
특히, 인천 원도심 지역은 1976년 이전에 지정된 상업지역이 넓게 분포하고 있고, 협소한 도로와 소규모 필지, 대지의 비정형성 등으로 인해 접도 문제가 있는 대지가 대부분이어서 고층고밀의 주거복합건축물로 인한 문제가 더욱 우려되고 있다.

상업지역 관리 차원에서 주거복합건축물 관리 필요

상업지역의 주요 건축물군으로 자리 잡은 주거복합건축물의 관리는 상업지역의 밀도, 용도, 적정한 관리 기준 등을 고려한 상업지역의 공간 관리 관점에서 실효성 있는 수단이 필요하다.
인천의 모든 상업지역을 상업·업무기능으로 고층고밀하게 개발하기는 어렵다. 중심지 위계에 따라 도심은 상업·업무 기능에 특화되게 개발하여 비주거 면적을 확보하고, 지역·지구중심 등은 주거용도를 완화하되 개발밀도는 낮추는 등의 관리가 필요하다.

주거복합건축물 관리 제도

오피스텔과 생활숙박시설이 주거용도로 사용되는 현실을 반영하여 오피스텔과 생활숙박시설의 연면적 100% 주거용도로 반영하고, 주거비율에 따라 용적률을 조정하던 기존 용도용적제를 주거용도 용적률을 고정하여 관리하는 방안을 제안하였다.
또한, 관리가 시급한 지역은 지구단위계획구역을 지정하여 관리하도록 하고, 기반시설과 연동하여 개발밀도를 관리하는 방안을 제시하였다. 도로 폭 및 접도 조건 등에 따른 용적률 제한, 블록별 높이 관리, 과소필지의 합필, 기반시설 확보 유도를 위한 인센티브 부여 등을 제안하였다.

지속가능한 도시환경을 고려한 상업지역 관리

사회여건에 따라 상업수요가 감소하고 상가 공실이 증가하면서 전국적으로 용도용적제의 비주거 의무 비율이 완화되었다. 비주거 비율이 완화된 공간을 주거로 채우기보다 수요에 맞게 밀도를 관리하면서 쾌적하고 매력적인 상업지역으로 관리해 나가는 것이 필요하다.

[1] 서론
1. 연구의 배경 및 목적
2. 연구의 범위
3. 연구 조사 방법
4. 연구의 흐름도

[2] 주거복합건축물의 이슈와 용도용적제 운영 연혁
1. 선행연구로 본 주거복합건축물의 이슈
2. 용도용적제의 운영 연혁과 비교

[3] 인천시 주거복합건축물 현황과 문제점
1. 인천시 상업지역에서 주거복합건축물 건축 현황(2015~2024)
2. 인천시 주거복합건축물의 문제점
3. 주거복합건축물 현황 분석 결과

[4] 주거복합건축물 관리 제도 개선 방안
1. 주거복합건축물의 관리 방향
2. 상업지역의 공간 관리 차원에서 관리
3. 주거복합건축물 관리 제도 개선 방안
4. 기반시설과 연동하여 개발규모를 관리

[5] 결론 및 제언
1. 상업지역과 도시환경에 큰 영향을 주는 주거복합건축물
2. 도시환경 전체 차원에서 관리 필요
3. 상업지역, 도시환경을 위한 논의와 합의 필요