[연구의 필요성 및 목적]

1. 국내 주택전세가격은 2010년 7.1%, 2011년 12.3%, 2012년 3.5%, 2013년 4.7% 등 지속적인 상승세를 보이고 있는 실정임(장기평균증감률 6.4%)

2. 2014년 들어와 인천시의 주택전세가격은 0.43% 상승하였으며, 서구와 연수구와 높은 상승률을 보이고 있음

3. 서구(0.87%)는 청라, 검단 등의 주택개발사업으로 인하여 상대적으로 저렴한 전세가격과 공항철도를 이용하여 서울 및 수도권 출퇴근 수요로 상승하였으며, 연수구(0.55%)는 송도국제도시 및 남동공단 근로수요가 지속되고 송도 학군수요 증가로 상승한 것으로 판단됨

4. 이와 같이 주택가격과 함께 전세가격도 신개발지를 중심으로 상승하는 불균형이 예상되는 바, 인천시 주택임대시장 특성을 지역별, 시기별 분석을 통해 인천시 주택정책의 방향에 대한 모색이 필요함

Ⅱ. 연구의 범위

1. 공간적 범위

◦ 인천지역 주택임대가격 특성분석은 인천시를 대상으로 하며, 주택임대가격 비교분석을 위한 범위는 수도권으로 한정함

2. 시간적 범위

◦ 연구의 시간적 범위는 주택전월세 신고제도가 도입된 2011년을 기준년도로 하며, 분석범위는 2014년까지 실시함

3. 내용상 범위

◦ 주택시장에 대한 이론적 고찰

- 주택임대시장의 구조적 특성

- 수도권 및 인천지역 주택시장 동향

- 주택임대 관련 정책 및 제도 변화 고찰

◦ 인천지역 전세시장 특성분석

- 지역별, 시기별 특성 분석

- 주택가격과 임대가격 비교 분석

◦ 주택임대시장의 구조적 특성 분석

- 매매가격과 임대가격의 구조적 특성분석

- 임대가격의 지역별 구조특성분석

- 주택정책과 주택임대가격간 특성분석

◦ 인천시 주택임대가격에 대한 정책방안 제시

제2장 주택임대시장에 대한 고찰

제1절 주택임대시장에 대한 이론적 논의

1. 주택시장에서 자가소유와 임대차의 관계

2. 국내 주택임대시장의 구조적 특성

3. 기존 선행연구의 시사점

제2절 주택시장 동향

1. 주택매매시장

2. 주택전세시장

3. 주택월세시장

제3절 임대주택정책 변화

1. MB정부 정책

2. 박근혜 정부 정책

제3장 연구분석방법론 설정

제1절 전월세시장 구조 분석변수선정

1. 전월세시장의 구조해석

2. 분석변수선정 및 의미해석

제2절 자료구축

1. 국토교통부 실거래가 기초자료 구성

2. 기초자료 통계

3. 인천시 주택기초통계

제3절 분석방법론

1. 분석의 전제

2. 분석방법의 틀 설정

제4장 인천시 전월세시장의 구조 특성 분석

제1절 지역별 전?월세가격 분석

1. 주택유형별 평당 평균가격

2. 주택유형별 월세보증금 대비 월세비율

3. 주택유형별 전세보증금 대비 연세비율

4. 주택유형별 전월세전환율

5. 주택유형별 매매가격 대비 전세가격 비율

제2절 주택유형별 전월세 하위시장 특성분석

1. 단독?다가구 주택 전월세시장

2. 연립?다세대주택 전월세시장

3. 아파트 전월세시장

4. 오피스텔 전월세시장

제3절 지역간 관계성 및 영향 분석

1. 원도심?신시가지 및 수도권 영향

2. 경제자유구역

3. 산업단지 및 대학 주변

제4절 수도권 주택임대시장 및 정책변화에 따른 인천지역 가격 연동성

1. 수도권지역 전세난 및 정부정책 발표시기 기준

2. 수도권지역과 인천시 구?군별 가격연동성

3. 수도권지역과 지역별 특성에 따른 하위주택시장간 가격연동성

제5절 소결

1. 지역별 전?월세가격 특성

2. 지역별 하위시장간 관계 특성

3. 수도권 주택임대시장과의 연동성