인천 도심복합개발, 공공성과 사업성에 기반한 운영체계 구축 필요

도심복합개발, 주거·상업 기능을 결합한 새로운 복합정비 모델

2025년 2월 시행된 「도심 복합개발 지원에 관한 법률」은 노후 역세권·준공업지역 등 주요 교통·산업 거점을 중심으로 주거와 상업 기능을 결합해 도시를 재생하는 새로운 복합정비 모델을 제시하고 있다. 해당 법률은 도시공간을 복합·입체적으로 활용함으로써 도시 경쟁력 제고와 주거 안정을 동시에 도모하는 것을 목적으로 한다.

도심복합개발은 성장거점형과 주거중심형으로 구분되며, 공공주택 공급을 전제로 건폐율·용적률 완화 등 규제 특례를 부여하여 사업을 촉진한다. 특히 신탁·리츠 등 민간 전문기관을 사업시행자로 참여시켜 민간의 자금력과 기획 역량을 활용함으로써 공공성과 사업성을 연계하는 정책형 복합개발 플랫폼으로 설계되어 있다.

인천시 조례 제정에 필요한 세부기준 방향 검토

인천은 조례 제정을 통해 법령 위임사항을 지역 여건에 맞게 구체화해야 했다. 이에 제도 성격 분석, 유사 추진사례 진단, 공공성·사업성 관련 쟁점 도출, 조례 위임항목 세부기준 검토 등을 통해 도심복합개발의 지역 적용 가능성을 종합적으로 검토하였다.

도심복합개발 추진을 좌우하는 핵심 변수: 공공성·사업성

도심복합개발의 추진 과정에서 공공성과 사업성의 균형을 어떻게 설계하고 관리하는지가 제도의 실질적 작동 여부를 좌우하는 핵심 변수이다.
공공성은 공공주택 공급, 생활SOC 확충, 주민 참여와 지역 상생, 절차적 공공성 및 협력 거버넌스 등을 통해 구현되며, 사업성은 비례율·사업성 보정, 재정·금융 지원, 민간 투자자 참여, 신탁·리츠 구조 등을 통해 확보된다.

구체적으로 주거중심형 지역 요건은 「도시 및 주거환경정비법」과 유사하나 일부 완화된 구조를 따른다. 다만 노후도 기준 완화는 공급 촉진과 사업성 확보에는 유리하지만, 공공개입의 정당성을 약화시킬 우려가 있어 지역선정의 타당성과 공공성 확보 방안을 함께 모색해야 한다. 국민주택규모 주택 공급 기준 또한 일률 고정보다는 조정 가능한 유연한 기준으로 접근할 필요가 있다.

도심복합개발의 실행력 확보를 위한 제도적·조직적 요인

도심복합개발은 여러 법률의 연계, 주무부서 간 협력, 공공 내부의 수평적 조정, 공공–민간 간 역할 분담, 신탁·리츠 등 민간 전문기관 간 협업이 동시에 요구되는 고도 협력형 사업이다. 이러한 복합적 구조를 고려할 때, 실행력을 확보하기 위해서는 사업 절차와 기준을 명확히 하는 제도적 기반과 다수의 행위자 간 역할·책임을 조정할 수 있는 조직적 거버넌스 체계가 필수적이다. 이러한 조건을 충족하기 위해서는 정교한 운영기준 마련(제도적 요인)과 다층적 협력체계 구축(조직적 요인)이 요구된다.

인천 도심복합개발 추진을 위한 정책제언

이상의 연구내용들이 반영되어 2025년 11월 12일 「인천광역시 도심 복합개발 지원에 관한 조례」가 제정되었다. 법적 기반이 마련된 만큼, 인천에서 도심복합개발이 실질적으로 추진되기 위해서는 공공성과 사업성의 균형 위에서, 지역 여건에 맞는 실행체계를 확보하는 것이 선결 조건이다. 이를 위해 다음 세 가지 정책 방향을 제언한다.

① 도심복합개발 추진을 위한 운영지침 마련
② 지원기구 구성 및 민관 협력체계 구축
③ 규제특례와 공공기여의 균형을 위한 운영체계 정비