인천시 준주거지역, 계획적 관리로 난개발 막고 복합기능 강화해야

전국 최대 규모 준주거지역 보유한 인천, 지역 특성을 고려한 관리방안 마련 필요

인천시는 약 20㎢ 규모의 준주거지역을 보유하고 있어 다른 특·광역시보다 1.3~5배 넓은 면적을 관리하고 있다. 준주거지역은 주거와 상업·업무 기능이 공존하는 복합용도지역이지만, 인천은 지정 시기와 개발 목적이 서로 달라 지역별 특성이 매우 다양하다. 그러나 현재는 이러한 차이를 충분히 반영하지 못한 채 관리되고 있어 개발과 관리에 한계가 나타나고 있다. 이에 본 연구는 인천시 준주거지역의 현황과 문제점을 분석하고, 합리적인 관리방안과 제도 개선 방향을 제시하는 것을 목적으로 한다.

용도용적제와 특별법에 따른 용적률 완화로 개발밀도 관리 한계

인천시는 주거비율에 따라 용적률을 차등 적용하는 용도용적제를 운영하고 있으나, 상업·업무시설 확보가 어려운 현실과 맞지 않아 제도의 실효성이 낮은 것으로 나타났다. 특히 주거용 오피스텔이 비주거 면적으로 일부 인정되면서 공동주택보다 높은 밀도로 개발되는 사례가 발생하고 있으며, 주민공동시설 부족 등 주거환경이 저하될 우려가 있다.
또한 도시정비법과 공공주택 특별법, 소규모주택정비법 등 다양한 특별법에 따른 용적률 완화가 확대되면서 개별 사업 중심의 고밀개발이 증가하고 있다. 이로 인해 기반시설 부족과 과밀 개발 우려가 커지고 있어 보다 체계적인 개발밀도 관리가 필요한 상황이다.

준주거지역 특성을 반영한 계획적 관리와 개발기준 정비 필요

준주거지역은 지정 목적과 입지 여건이 다양한 만큼 동일한 기준을 적용하기보다 지역 특성을 고려한 유형별 관리가 필요하다. 주거 기능이 중심인 지역은 주거환경과 기반시설 확보를 우선적으로 고려하고, 역세권이나 대로변 등은 상업·업무 기능이 결합된 복합개발을 유도하는 방향으로 관리할 필요가 있다.
먼저, 인천의 기반시설과 특성을 고려하고, 타 지자체 수준을 고려할 때 준주거지역의 최대용적률은 400%로 조정하고 기반시설이 충분할 때 480%까지 완화할 수 있도록 제안하였다.
두 번째로 주거기능은 전체면적에서 300% 이하 수준으로 관리하여 적정한 주거밀도를 관리하고 복합을 유도할 수 있도록 제안하였다.

준주거지역의 지속가능한 관리를 위한 제도 개선 추진

인천시는 준주거지역의 지정 목적과 관리 원칙을 재정립하고, 역세권 기준과 용도지역 상향 기준을 보다 명확하게 마련할 필요가 있다. 또한 용도용적제에서는 오피스텔을 실질적인 주거용도로 관리하도록 개선하고, 용도지역 상향에 따른 공공기여 기준도 실제 증가하는 개발밀도를 반영하도록 정교화해야 한다.
아울러 소규모 정비사업이 집중되는 지역은 기반시설과 주변 지역을 함께 고려하는 통합적인 관리가 필요하며, 도시계획과 지구단위계획을 연계한 계획적 개발을 통해 난개발을 방지하고 준주거지역의 복합기능을 유지할 필요가 있다. 이를 통해 인천시의 지속가능한 도시공간 관리 기반을 마련할 수 있을 것으로 기대된다.

[1] 서론
1. 연구의 배경 및 목적
2. 연구의 범위 및 방법
3. 연구의 주요 내용

[2] 선행연구 및 제도 검토
1. 준주거지역과 관련한 선행 연구
2. 준주거지역 관련 제도
3. 인천시 및 타 지자체 준주거지역 관리기준

[3] 인천시 준주거지역 현황
1. 인천시 준주거지역 지정 현황
2. 준주거지역 유형과 유형별 현황
3. 대표 주택 사업지 현황
4. 소결

[4] 인천시 준주거지역 특징과 관리에 대한 이슈
1. 인천시 준주거지역의 특징
2. 준주거지역의 용도용적제를 둘러싼 쟁점
3. 특별법으로 인한 관리의 난점
4. 정비지역의 용도지역 상향 요구

[5] 준주거지역 관리 및 제도 개선 방안
1. 준주거지역을 바라보는 관점의 명확화
2. 타 지역의 준주거지역 관리 수준
3. 준주거지역 밀도 관리 방안
4. 제도 운영을 위한 개선 방안