재정절감, 원도심개발 및 인천뉴딜 목표 달성 원샷 해결을 위한 민간참여사업 적극 발굴 필요
- 인천연구원, ‘관상복합개발 수익성/리스크 측정 가이드라인’연구 결과 -

○ 인천연구원(원장 이용식)은 2020년 기획연구과제로 수행한 “관상복합개발 수익성/리스크 측정 가이드라인”
    결과보고서를 발표했다.

○ 도심재생 활성화, 인천형 뉴딜 사업 지원 및 재정효율화 달성 등의 목표 달성을 적극 지원하기 위하여 인천연구원은
    관상복합개발 연구를 시작했다.

○ 관상복합개발이란 행정복지센터 및 공영주차장 등 동네의 중심부에 건립되는 공공시설물에 상가 등의 민간수익
    시설물을 함께 개발하는 사업 개념을 의미한다.

○ 임대인인 지자체 관점에서는 사업이익으로 재정절감이 가능한 점, 점포를 운영하는 임차인 관점에서는 우수한
    입지를 확보할 수 있다는 점 등에서 장점을 갖는다. 그러나, 임대율 저조 등으로 실패 시, 건립비용에 대해 투자자가
    책임을 져야 한다는 점에서 위험도가 높다고 볼 수 있다.

○ 서울의 관상복합개발은 실패 사례가 거의 전무한 반면, 지방권의 경우 많은 수가 실패하였다. 사업 참여자의 사업
    기회 및 리스크 측정 난이도, 그리고 부동산 금융의 복잡성 등이 각 사업이 성공 또는 실패를 가름하는 주요인이다.

○ 연구보고서는 부동산 개발의 요구수익률 산정과 관련하여 계량데이터 및 무디스 신용평가방법론을 사용하여
    ‘명목임대수익률’, ‘투자요구수익률’ 산정 방안을 제시하였다.

○ 계량 모델 실증을 위해 모델의 결과값과 실사례를 비교했다. 예를 들어, 용현동의 인하대역 부근 수산기술지원센터
    (인천용학초등학교 부근)는 관상복합개발에 부적절하며, 동춘동 공영주차장(나사렛병원 부근)의 경우 일정 조건
    (대출금리 3% 이하 등)이 맞으면 투자가 적합한 것으로 판단했다.

○ 현재 부동산의 투자수익률을 계량적으로 평가하는 모델이 없는 점, 예비적 타당성 수행의 자료로 사용할 수 있는 점,
    그리고 이러한 플랫폼을 시민에게 공개하면 부동산 투자의 효율성을 꾀할 수 있다는 점에서 연구결과는 다목적으로
    활용될 수 있다.

○ 인천지역 부동산 개발 전문가 및 여의도 증권회사 전문가는 위 결과 도출이 합리적이며 금융권 설득 논거로 사용
    가능한 것으로 의견을 제시했다.

○ 연구결과를 바탕으로 본 연구는, 1) 조례 제정 및 개정과 더불어 인천공공투자관리센터 활용 방안 모색, 2) 지역
    부동산 시장 연구조직 신설, 3) 인천형 뉴딜 등 시책사업 연계 필요성 등을 제안하였다.

○ 인천연구원 인천공공투자관리센터 배덕상 연구위원은 “인천시는 이웃 광역지자체 대비 취약한 재정, 낙후된 원도심
    정상화, 인천형 뉴딜정책 수행, 지역기반 금융기관 육성 등 다양하면서 해결하기 쉽지 않은 과제 등을 갖고 있음.
    관상복합개발은 이러한 과제를 해결할 수 있는 모멘텀을 제공할 것임”으로 밝혔다.